Moment sprzedaży nieruchomości jest momentem, który generuje najwięcej stresu i ryzyka. To właśnie wtedy dochodzi do przeniesienie własności nieruchomości na zazwyczaj zupełnie obcą nam osobę w zamian za pieniądze, które wpłynął do nas w przyszłości…

Rozpatrujemy sytuację, w której strony są dogadane co do ceny i woli zakupu/sprzedaży a na początek wyjaśnię gdzie w praktyce leży problem:

Punkt widzenia zależy od punktu siedzenia, więc przyjrzyjmy się każdej ze stron:

Sprzedający:
W Polsce, momentem przeniesienia własności jest moment podpisania aktu notarialnego przez strony. Jest to bardzo ważne, wiele osób błędnie uważa, że umowę sprzedaży można warunkować tj. uzależnić sprzedaż od zapłaty lub terminu. Nic bardziej mylnego (Art. 157 §1 KC)

Dokładając do tego fakt, że większość transakcji odbywa się poprzez płatność przelewem bankowym to powstaje pewien przedział czasowy między zleceniem przelewu przez kupującego a zaksięgowaniem się środków na rachunku sprzedającego. Przypominam, że w tym czasie sprzedający nie jest już właścicielem nieruchomości.

Okres czasowy między sprzedażą a zaksięgowaniem się środków na koncie może trwać nawet kilka dni a zatem rodzi to niepotrzebny stres i zmartwienia „czy sprzedający zlecił przelew”, „może chciał nas oszukać?” itp.

A co jeśli kupującym będzie miał wypadek i nie zdąży zlecić przelewu?

Kupujący:
Kupujący na tym etapie transakcji ma już odrobinę mniej stresów niż sprzedający bo on zazwyczaj płaci już „po fakcie” więc w momencie płatności jest właścicielem nieruchomości.
Główną obawą kupującego jest fakt wydania lokalu i jego stanu. Czy sprzedający przekaże klucze? Czy lokal będzie w stanie takim jak go widzieliśmy wcześniej?

 

Moim celem nie jest tu straszyć lub sugerować nieufność wobec kontrahentów, lecz stosować pewne działania, które prewencyjnie zabezpieczą interesy obu stron.

Rozwiązanie powyższych problemów:

1. Poddanie się egzekucji zgodnie z art. 777 KC co do zapłaty środków (kupujący) i wydania lokalu (sprzedający) lecz moim zdaniem warto zastosować jeszcze jeden ze środków które podaje poniżej, jak dobrze wiemy ściągnięcie środków od dłużnika nie należy w naszym kraju do najłatwiejszych szczególnie gdy po drugiej stronie znajduje się np. zagraniczna spółka. A przede wszystkim lepiej zapobiegać, spać spokojnie i zająć się produktywnymi rzeczami.

2. Depozyt notarialny – pieniądze przed aktem notarialnym trafiają na konto depozytowe kancelarii notarialnej a przelew środków zleca notariusz. Sprzedający ma wtedy pewność, że przelew do niego wyjdzie i spokojną głowę. Może również wydać nieruchomość kupującemu w dniu sprzedaży co jest również wygodne dla kupującego.

3. Przelew natychmiastowy – większość banków korzysta z systemu SORBNET, który pozwala za niewielka opłata przelać środki w ciągu 15 min. Uwaga: w praktyce zdarzają się przypadki, że taki przelew jest na następny dzień bądź transakcja wyrywkowo jest blokowana przez bank do sprawdzenia. W takich sytuacjach sposób ten nie spełnia swojego celu, warto mieć to z tyłu głowy.

4. Założenie konta w tym samym banku – środki w ramach jednego banku przechodzą zazwyczaj natychmiastowo więc jeśli kupujący zleci przelew jeszcze w kancelarii po podpisaniu aktu notarialnego to sprzedający ma je zanim notariusz przygotuje wypisy aktów.
Można wtedy zrealizować od razu wydanie nieruchomości.

 

Niestety 3 ostatnie zabezpieczenia będą trudne do zrealizowania gdy zakup jest kredytowany ponieważ jesteśmy uzależnieni od warunków banku a ten zazwyczaj nie godzi się na wypłatę środków wcześniej + na wypłatę daje termin 7 lub 14 dni.